业委会打官司 比秋菊还难？

       随着物权法的实施，以业主大会、业委会为当事人的案件不断涌现，此类案件争议焦点集中但法律适用存在一定的难度。
       随着我国住房制度改革的不断深入，特别是2007年物权法实施以来，以业主大会、业委会为当事人的案件不断涌现。记者近日从上海市黄浦区人民法院获悉，该院近三年来审结的涉业主大会、业主委员会等业主自治团体的诉讼近60件，此类案件争议焦点集中但法律适用存在一定的难度。

  物业更替，账“难”算清

  不久前，上海市黄浦区某小区的业委会与小区的物业公司打起了官司。

  原来，该物业公司自该小区建成起就对该小区进行管理，在此期间分别与中国移动、中国联通两家通讯公司签订了信号覆盖协议：物业公司为这两家公司提供设备安装机房，两家公司每年分别支付物业公司1万元。同时，小区业委会也与物业公司签订了协议，约定小区地面的14个固定车位由物业公司向业主收取停车费，费用归业委会所有。

  然而，2007年，由于各种原因，小区业委会决定解聘该物业公司。合同终止后，物业公司虽向业委会办理了相关物业管理的移交手续，却迟迟不肯移交这些年来的停车费以及通讯公司在小区设置机房的租赁费。

  为此，业委会曾多次向物业公司索要但均遭拒绝，双方矛盾不断升级，最终，业委会决定通过诉讼讨回这笔钱。

  庭审中，物业公司的态度非常坚决，不仅对业委会的诉讼主体资格提出了质疑，还辩称，两家通讯公司支付的并非场地租赁费而是补贴的劳务费；而停车费在扣除管理费、支付维修费后已无收益，不存在移交问题。

  “这样的案件绝非个案，因物业服务合同到期而引发的原物业公司与业委会之间的纠纷，已成为业主自治团体诉讼中最常见的纠纷类型。”黄浦区人民法院副院长金民珍介绍说，近三年来该院受理的此类诉讼已经占到了业主自治团体诉讼的三成以上。

  车位车库，归属“难”断

  随着私家车的普及，在近三年来黄浦法院受理的业主自治团体诉讼案件中，与“停车”有关的纠纷正越来越成为新的热点。

  金民珍向记者介绍，在这些与 “停车”有关的案件中，不仅有传统的地面停车位、地下停车库，甚至还包括了近年来逐渐兴起的屋顶停车场。这三类停车场地的归属问题以及收益问题已经成为开发商与业主自治团体间的主要争议焦点。

  去年，黄浦区一个商住小区的业委会与开发商之间的纠纷就是一起新型的停车场归属案件。

  该小区内的两幢商住楼由一幢四层裙房相连，形成一个“凹”字形的整体建筑。而为了缓解小区的停车难题，开发商将该四层裙房的屋顶辟为停车场，并安装了两台汽车升降梯和机房将汽车运往屋顶。

  一直以来，裙楼平台都由小区业主作为停车场使用，费用作为小区的公益性收入。但2009年6月，开发商以裙楼平台及通向平台的电梯归其所有为由，拒绝再将收入作为小区的公益性收入。于是，业委会将开发商告上法庭，要求法院判令小区的裙楼平台停车场为小区全体业主所有，交由小区物业服务单位统一管理。

  庭审中，小区业委会认为，屋顶停车场是为了满足小区建筑规划中车位配备的强制性需要而建造，根据相关规定，建筑物的屋顶部分属于共有部分，该停车场建造于屋顶，故应归小区的全体业主所有。

  开发商辩称，争议裙房屋顶经规划审批作为停车场使用后，已不是单纯意义上的屋顶，其由该公司投资建造，应属公司所有。该停车场即使作为小区的配套设施，所有权也不一定属于小区全体业主。根据相关法律规定，该屋顶只是优先让小区业主使用——实际上也确是由小区业主使用，公司应对争议房屋停车场享有所有权。

  最终，二审法院认定该屋顶停车场应为小区全体业主共有。

  情绪激烈，纠纷“难”解

  记者在采访中发现，涉业主自治团体诉讼通常涉及多方主体利益，当事人提供的证据较多，案情较为复杂，法院需要审查确认的事实较多，而且由于相关立法目前尚处于起步阶段，很多实践中遇到的问题难以在现有法律中找到明确的依据，法律争议的问题也相对较多，因此，该类案件通常审理周期较长，不利于纠纷的化解。

  黄浦区法院的一组司法统计数据也充分说明了这一情况：在该院近三年审结的58件业主自治团体的民事案件中，适用简易程序的仅23件，适用率为39.66%，远低于一般民事案件；案件平均审理天数达201天，其中35件适用普通程序的民事案件平均审理天数更是高达290天。

  同时，由于此类案件多涉及全体业主的利益，业主普遍关心案件的进程，他们通过旁听案件、来信来访的形式了解和反映案情，当事人之间的矛盾对抗情绪比较激烈，容易产生不稳定因素。

  尴尬的处境

  记者注意到，面对业主自治团体诉讼案件的大量出现，目前实践中对业委会、业主大会的诉讼主体资格、业委会主任对外的权限等问题仍存在大量法律真空地带，亟待立法予以明确。

  据了解，我国物权法规定了业主可通过诉讼途径撤销业主大会、业委会的决定。据此一般认为，业主大会、业委会在此类诉讼中具备诉讼主体资格，其性质属于民事诉讼法所规定的可以独立应诉的其他组织。

  “但这并不意味着业主大会、业委会在所有诉讼中均具有诉讼主体资格。” 金民珍介绍说，由于业主自治团体是非盈利机构，管理的财产为全体业主所有，其独立承担民事责任的能力非常有限，因此在其他诉讼类型，特别是具有金钱给付内容的诉讼中，这两个组织是否具有当然的诉讼主体资格，法律并无明文规定。

  同时，在一些业委会起诉的案件中，记者也注意到，案件的争议焦点事实上并非涉及全体业主的利益，而仅涉及部分业主的利益。如某小区内仅一幢楼的建筑结构被某房屋使用人破坏，却由业委会提起诉讼要求赔偿。

  对此，金民珍认为，此种情况从理论上来说应仅与该幢楼的业主利益有关，而业委会代表的是全体业主的利益，在未经特别授权的情况下，业委会是否具有诉讼主体资格，在审判实践中尚存争议。

  另外，业委会主任作为业委会主持日常工作的人，是否具有和企业法定代表人相似的对外权限，其对外行为是否必须以业主大会的授权为前提条件，非经业主大会授权的行为将造成怎样的法律后果，这些问题也均无统一的规范性意见。