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【提要】2000年至今，我国房地产市场受到世界宏观经济和国家宏观调控的持续影响，经历了一系列的调整变革。房地产市场对资金的巨大需求使其与金融市场之间始终保持着极其紧密的联系，因房企融资而引发的纠纷则呈现出明显的关联性和波动性。本文通过对2000年以来我院受理的涉房地产开发企业的融资纠纷案件进行梳理和分析，总结出该类型案件的特点和规律，揭示房企融资存在的法律风险和问题，并提出相应的对策与建议。
一、2000年以来房地产企业融资的经济、政策背景综述
自1998年国务院逐步停止住房实物分配，推行住房分配货币化以来，我国房地产行业步入市场化轨道，且程度日益加深。与此同时，我国房地产市场依然受到国家宏观调控的重大影响，截至2010年10月，已历经了积极扶持——有限调控——打压抑制——强力刺激——坚决遏制这五大阶段，导致了房地产市场急遽调整和快速繁荣的交替循环。期间，我国房地产市场还遭遇了亚洲金融危机和由“美国次贷危机”引发的全球金融海啸。
由于房地产市场对资金的需求巨大，其与金融市场之间始终保持着极其紧密的联系。作为房地产市场最重要主体之一的房地产开发企业，由于受到前述内外因素的作用与影响，其因融资而引发的纠纷呈现出明显的关联性和波动性。
(一)两次金融危机
1、亚洲金融危机
受经济持续过热、房地产泡沫膨胀、引进外资的盲目性(短期外债过量)、银行体系的不健全以及国际金融炒家的恶意攻击等因素影响，以1997年7月2日泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制为标志，一场遍及东南亚的金融风暴揭开序幕。此后一年半间，风暴的影响由泰国、印尼、马来西亚、菲律宾等东南亚国家逐步扩大至韩国、日本及我国香港、台湾等地，最终演变为亚洲金融危机。1999年，危机宣告结束。期间，由于我国实行比较谨慎的金融政策和之前采取了一系列防范金融风险的宏观调控措施，使得我国经济在危机中未受到直接冲击，但仍承受了巨大压力和间接影响。
2、全球金融海啸
受美国长期低利率和过度消费政策、金融衍生品市场监管失控以及房地产泡沫破裂等因素影响，自2007年下半年以来，肇始于美国次贷危机引起的华尔街风暴逐渐演变为被称为“二战以来最严重的危机”的全球金融海啸。期间，2008年10月的“雷曼公司破产”成为标志性事件。因危机造成的经济持续下滑、大型金融机构倒闭、失业率急剧攀升，其发展之快、范围之广、影响之巨，让人始料不及，各国经济至今仍未完全复苏。2009年末的迪拜债务危机以及2010年初的欧洲债务危机等局部动荡加剧，“二次探底”的可能性依然很大。受全球一体化影响，我国也不可避免地受到金融海啸冲击，出口形势面临严峻考验，不少企业遭受惨重损失，经济增速一度持续下滑。由于我国及时采取积极的财政政策(“四万亿”项目投资)和宽松的货币政策，使得我国经济得以企稳回升，重新进入增长轨迹。
(二)五次房地产政策调控
1、积极扶持——1998年至2002年
该阶段中，我国房地产市场正式开始市场化运作，国家为促进经济发展，摆脱亚洲金融危机的不利影响，出台了一系列鼓励政策。期间，国务院发文确定从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时对房屋租赁、空置商品房买卖采取了减免税费、按揭贷款等各项措施鼓励房地产消费。如上海出台的购房退税、售后公房提前上市、内外销房并轨等，使得房地产市场逐渐从1999年以来的低谷回升，进入稳步上涨通道。此外，国家还制定了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等一系列法规逐步对房地产市场进行规范。受到政策的鼓励和支持，房地产企业呈现“百花齐放”、“百舸争流”的竞争格局，但因企业背景和实力的不同，也出现了良莠不齐的现象。
2、有限调控——2003年至2004年
该阶段中，随着房地产市场的日益发展和在国民经济中份额的不断提高，楼市渐露“过热”苗头。国家虽然明确了房地产市场的重要地位，但同时也采取了诸如取消优惠、提高成本等有限的调控措施。期间，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确将房地产业作为国民经济的支柱产业。央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，首次提高“二套房”的首付比例和取消优惠利率；银监会颁布《商业银行房地产贷款风险指引》提高开发商项目自有资金比例至35%、购房者月供房款不得超过收入的50%等。地方政府逐步取消了鼓励政策，如上海停止了“购房退税”和蓝印户口，并于2004年实施“期房限转”政策、停办期房转按揭、对居住未满一年的普通房屋交易征收5％营业税及附加税等。但这波自2001年起的房地产市场繁荣期，使得房地产企业的实力普遍增强，呈快速发展态势，但各企业间的差距也同时拉开，分化态势显现。
3、打压抑制——2005年至2008年上半年
该阶段中，因房价持续上升、过热势头不减，国家采取了一系列严厉的宏观调控措施，以稳定房价。期间，“老国八条”将稳定房价上升到政治高度，而“新国八条”从土地管理、税收、金融及市场监管等方面抑制房价涨幅。相关措施还包括：严格限制房地产信托发行门槛；提高二手房营业税免征期、征收二手房转让个人所得税，提高二套房首付款比例及贷款利率；加息及上调存款准备金率，严格限制外商投资房地产；重拳打击囤地等。经过几年调控所形成的“大浪淘沙”式的洗礼，房地产企业呈现明显分化状态，部分企业不断壮大，部分企业则因经营不当而为市场所淘汰。
4、强力刺激——2008年下半年至2009年上半年
该阶段中，由于全球金融海啸对我国出口行业和部分企业的生存造成严重影响，国民经济增速下滑、楼市一度陷入低迷，为确保国民经济全年8%的增长率，国家和各地方政府出台了一系列优惠政策，刺激房地产市场的复苏。期间，所采取的措施包括：支持优质房地产企业上市；连续下调存贷款利率、存款准备金率，下调个人契税税率至1%；免征个人购销住房印花税，首付两成，存量房贷利率七折，废止城市房地产税；松绑住房35%资本金，房产市场限外令松动，改善性二套房贷享受首次贷款优惠等。这些措施使得刚性需求得以释放，投资性需求异常活跃，房价如“过山车”般从底部迅速飙升。此次政策对于房地产市场的作用最为明显，诸多房地产企业从销售陷入低迷、资金链几近断裂的情况下死里逃生，但也有不少房地产企业则未能挺过此次危机和调控的双重考验。
5、坚决遏制——2009年年底至今
该阶段中，在积极财政政策和适度宽松货币政策的双重影响下，2009年房地产市场出现V形反转行情，房价创出新高，“蜗居”、“房奴”成为网络热词。国家将房地产市场作为重大民生问题，明确“有保有压”的，积极鼓励保障房建设，同时对部分房价过高地区采取了“坚决遏制”的调控措施。期间，2008年底出台的部分优惠措施不再延期，2010年4月17日，国家从房地产信贷风险管理、房地产市场秩序等方面着手，公布了一系列房产调控措施，如二套房贷利率和首付成数提高、土地供应量和保障房建设力度加大、土地款首付比例提高、严厉打击囤地捂盘、限制多套房贷款及异地购房贷款、对相关房地产企业税款严格征收等，被成为“新国十条”。9月29日，以限购、停贷等为主要内容的年内第二次调控出台，各地的实施细则也陆续推出，如上海的“沪十二条”。传闻已久的房产税开征也被提上日程。10月19日晚，央行在时隔34个月后首次加息。面对空前严厉的调控措施，房地产企业势必再次面临资金压力和生存考验。
二、涉房企融资纠纷案件的基本情况
(一)涉房企融资纠纷案件的阶段性情况
据统计，我院自2000年至2010年9月共受理涉及房企融资纠纷的一审案件560件(包括金融借款合同纠纷、企业之间借贷纠纷、典当纠纷、信托纠纷和涉企业民间借贷纠纷等，均不含涉外案件)。因我院一审案件的收案标的在此期间进行了多次调整，故参照对比时按照涉及房地产企业融资纠纷一审案件占涉企业融资纠纷一审案件的比例进行分析，可分为三阶段：
第一阶段(2000—2001年)——纠纷高发
自1997年下半年来，我院受理的涉房企融资纠纷一审案件大幅上升，危机持续的1998年和1999年亦维持在高位，直到2001年，每年涉房企融资纠纷均保持在一审涉企业融资纠纷案件数的32%以上。除了金融危机外，之前的国家宏观调控、银行剥离不良资产实施股份制改造等都有一定影响。
该阶段相关案件反映出的情况是：
1、涉诉房企性质多元化。因当时房地产企业资金实力均较弱，故在内外不利形势的夹击之下，相关企业资金链紧张甚至断裂的情况屡有发生，涉诉房企既有央企、国有工业企业利用闲置厂房开办的房产公司、区属房产开发企业，还包括上市公司、民营企业、三资企业、异地企业等。其中不少为知名房企，如绿地集团、商业网点等。
2、造成了多个烂尾楼项目。如上市公司“商业网点”当时四面出击，造成资金链断裂，相关项目都成为烂尾楼。
3、房企高度依赖银行贷款。当时房企资金来源中银行贷款占九成，其余还包括企业间借贷、信托公司直接借款(当时信托公司运作尚未规范，也能直接向企业放贷)，从股市融资的仅占极少比例。
第二阶段(2002年至2005年)——大幅回落
自2002年起，我院受理相关案件的比例呈下降态势，由2001年的33%直线下降到2002年的18%，虽然期间2003年曾因周正毅案造成案件比例一度反弹到25%，但总体上来看趋于回落，2005年甚至降至7%。其主要原因在于国家积极扶持房地产政策的效力逐步显现，我国房产市场自2001年起企稳回暖，渐入上升通道，各房企资金回笼快、利润高。
该阶段相关案件反映出的情况是：
1、所涉房地产企业大都以开发商业办公楼宇居多。
2、民间资金大举进入房地产市场。期间，我院受理了多起涉房企民间借贷纠纷。
3、涉案房企颇为集中。如兴业房产、东兴置业、宏兴房地产、复兴城公司等。而国有大型房企自2002年来已基本未成为相关案件的被告。原因主要有：(1)国有大型房企受到政府扶持和政策倾斜，银行贷款在资金、利率等方面享受优惠，同时在多年的房地产大牛市中赚取了足够利润，抵御风险能力和承受资金压力的能力明显提高；(2)大型企业已在境内外上市，还有的通过信托等方式融资，渠道较以往拓宽。(3)也有部分企业或因项目太多造成资金链断裂、或因控制人涉嫌犯罪而未能从房产牛市中获益。
第三阶段(2006年至2010年9月)——有所回升
自2006年起，相关案件比例有所回升，06年至08年期间基本保持在14%以上，2009、2010年均超过25%。这主要与国家出台的相关房地产调控政策加强有关，部分实力较弱的房地产企业资金趋紧。
该阶段相关案件反映出的情况是：
1、房地产企业的融资渠道多元化。银行借贷不再是房地产企业唯一的输血管，典当、民间借贷、企业之间借贷、信托等日益成为重要的融资渠道。
2、中小商业银行成为催收贷款的主力。该阶段四大行除农行外，基本已完成股份制改造，剥离了以往坏账，因此与前两阶段中四大国有银行占原告60%以上的情况相比有所下降，基本维持在25%左右。而浦发银行、兴业银行等中小商业银行催收贷款力度增强。
3、中小民营房地产企业资金链断裂现象频发。经过几年政策调控的“大浪淘沙”，房企资金实力和风险承受能力显现两极分化之势，加之受金融危机及2008年房市低迷影响，部分中小房地产企业特别是民营房产企业于2008年下半年销售陷入停滞，资金链面临断裂，部分企业甚至面临“崩盘危险”。
(二)涉房企融资纠纷案件的特点及发展趋势
除了前述分析的阶段性情况外，我院十年来受理的房企融资纠纷案件总体上呈现两个特点：
1、房企融资纠纷受经济环境和政策调控的影响明显，呈现较强的波动性，但也存在一定的滞后性。我院十年来的房企融资纠纷一审案件随着内外经济环境和政策的变化，所占企业融资纠纷一审案件的比例呈现巨幅波动，最高达到30%以上，而最低时仅为7%。，但由于经济环境和政策需要一定的传导时间，因此纠纷的变化存在滞后性，滞后期间大致在一年左右，并受政策内容和力度的影响较多。
2、主营商业楼宇的房企是房企融资纠纷的主要被告。相较主营开发住宅类的房企而言，主营商业楼宇(如办公楼或商铺)的房企更易受到经济环境的影响和宏观货币政策的调控，资金链断裂和形成烂尾楼的风险更大。主要原因在于：(1)商业楼宇的销售对象较为单一(主要为公司)，与经济关联度更紧密；(2)商业楼宇前期投入大、建设周期较长；(3)主营商业楼宇的房企性质较为多元，部分房企资金实力弱、专业性不强。如有的房企是由一些国有工业企业利用闲置厂房开发而成立的房产公司，存在盲目立项、缺乏专才、资金挪用等现象。
对我院十年来的房企融资纠纷深入分析，可以发现，相关纠纷呈现两大发展趋势：
1、房企融资纠纷的案由呈现多元化趋势。房地产企业的资金来源由原先高度依赖银行贷款(占资金来源的九成)逐步转向多元化。特别是近几年来随着民间资本崛起、股市直接融资比重上升、国家放开企业发债以及境外热钱暗涌等，银行借贷不再是房地产企业唯一的输血管，典当、民间借贷、企业之间借贷、信托等日益成为重要的融资渠道，由此引发的相关纠纷也不再局限于单一的金融借款合同纠纷。
2、涉案房企的性质呈现集中化趋势。2000年——2002年期间，房地产企业实力普遍较弱，受调控政策和经济环境影响，房地产企业资金链紧张甚至断裂的情况屡有发生，涉诉房企既有央企、国有工业企业利用闲置厂房开办的房产公司、区属房产开发企业，还包括上市公司、民营企业、三资企业等。而近几年来，资金链断裂现象主要集中在中小民营房地产企业，该类企业成为主要的涉案被告，国有大型房企则很少成为被告。
三、房企融资存在的法律风险与隐患
根据对十年来房企融资纠纷的特点及趋势分析，随着新一轮调控政策的出台以及我国货币政策正由宽松转为正常状态甚至进入加息周期，房企融资纠纷可能将呈逐步上升态势，并由此引发三类风险。
(一)金融风险
1、因房企无力还款而引发的信托纠纷可能增加
目前房企资金来源，除开发商自有资金外，预售款、现房回笼、银行贷款、同行借贷、发行公司债、上市或增发等是获得资金的主要渠道。在中央政策严控下，无论是银行借贷，还是股市融资都收得很紧，而被称为开发商“救命稻草”的信托融资，所占比重逐渐加大。2010年上半年共有50家信托公司参与发行了765个集合信托产品，发行规模高达1320.19亿元，其中投向房地产的为648.45亿元，占比约49%。而这些仅是集合信托部分，我国上半年银信合作理财产品达到2.9万亿元，据专家分析，至少有5000亿元投向了房地产领域。由于大部分房地产信托项目的结束期尚未到来(房地产类信托的期限较长，最短一年，通常为3至5年)，一旦房地产形势转向，风险可能在今后的两到三年内集中引爆，信托类纠纷可能会明显上升。
2、银行等金融机构坏账可能增加
虽然在央行的主持下，我国各大银行通过了多次“房价下降模型”下的压力测试，但仍面临诸多隐形风险。一是部分房企资金链断裂，累及银行；二是近年来银信合作金额巨大，信托公司以银信理财、集合信托、组合投资、信托贷款等方式投入房地产行业的资金大部分来源于银行；三是部分从事生产经营、商贸流通的企业改变银行贷款用途投入房地产行业；四是不少企业以所购房产或所持房地产企业股权作为贷款担保。上述隐形风险可能导致银行等金融机构坏账增加的金额超出预期；五是房产调控可能引发的集体退房潮，一旦房企无法退款，诸多业主可能会以拒还贷款方式自保。
3、涉房企的民间借贷纠纷将集中于中小、民营房企
近年来，部分房企特别是中小、民营房企不惜以高额利息通过民间借贷、企业间融资、信托项目等渠道获取资金，一旦房屋销售不畅、资金回笼不力，则可能面临资金链断裂甚至破产清算风险。由此可见，涉房企的民间借贷纠纷将会上升，并集中于中小、民营类房企。同时，由于民间资本的敏感性，相关纠纷可能将先于金融借款合同纠纷、信托纠纷等爆发。
4、区级政府控股的房地产企业的隐性债务需警惕
在近十年的房企融资纠纷中，我们发现在2001年至2005年间，有不少区级政府参股控股的房地产企业亦成为被告，主要原因在于其为参与该区域房地产开发的其他企业提供担保。而近年来，相关纠纷则较少。因此，我们不仅应对区级政府控股参股的房地产企业自身投入项目的风险需加以重视，而且也应关注其为其他房企提供担保所产生的隐性债务。
(二)犯罪风险
1、非法集资
十年间，房地产行业以高息回报方式吸纳社会闲散资金的集资行为显著增多，手段翻新，牵涉面广，如集资建房、售后包租、返利分红、分时酒店等。其中，有的房企资金不足，以还本和高额利息为诱饵，通过直接或变相负债的方式，向不特定公众进行变相募集资金，形式上虽借用民间借贷，但实质上已构成非法集资。如我院受理了多起涉及上海东兴置业(集团)有限公司、舜浦大酒店的民间借贷纠纷案，最后上述案件所涉借款在被告人唐雪明非法吸收公众存款案中，被法院认定上海东兴置业(集团)有限公司在经营中，因住宅开发销售毛利率偏低、大量银行贷款需归还、经营收入无法及时收回以及盲目投资、收购资产等原因，造成资金严重缺乏。法定代表人唐雪明直接或者指使他人，以东兴置业集团建设舜浦大酒店为由和许诺支付0.83%至12%的高额月息作回报，向周某某等200余名个人筹集资金计1.4亿余元，相关融资纠纷案件即被移送刑事处理。
2、虚假按揭骗贷
十年间，我国房地产行业一度陷入低迷，销售额急剧下降，流动资金无法正常回笼，加上银行收紧银根，大批房企陷入困境。为此，部分房企为了迅速回笼现金，想方设法，与亲友、员工等个人串通或参与胁迫、欺诈等方式，伪造亲友、员工等的房屋买卖协议，到银行骗取房屋按揭贷款，有的甚至购买外来人员身份证或直接使用假身份证，即所谓“虚假按揭”或“私贷公用”。如我院审理的丁一芳与建设银行黄浦支行、上海海信广场有限公司等借款合同纠纷案中，我院认定海信公司为达到以个人住房按揭的贷款利息和贷款期限从银行获取贷款的目的，以虚高房价为手段、通过丁一芳与银行签订个人商业性借款合同的形式规避相关法规的强制性规定，其利用上述合同所掩盖的目的影响了正常的金融管理秩序，对国家和相关个人的利益造成损害，系争借款合同无效。究其得逞的原因：一是银行放贷审查、监督不力；二是银行过分注重业绩。完成任务第一，忽视了对贷款安全性进行审查。三是审核、管理存在漏洞，如身份证、房产证等相关资料比对不严，过于依赖中介机构或公证机关，贷款发放后无跟踪、监督程序等。然而，更值得警惕的是银行与开发商勾结、共同造假骗贷。一旦经济下行或监管部门对银行系统的房贷规模进行控制，那么诸多问题便会瞬间浮出水面。
(三)社会稳定风险
房企融资纠纷在引发金融风险和犯罪风险的同时，还会引发社会稳定风险。主要原因在于：(1)涉及人数多。如前述的非法集资案，参加集资人数众多，集资数额巨大，往往因集资款被犯罪分子挥霍或者集资方经营不善等原因，集资人无法收回集资款，涉及到众多参加集资人的切身利益。一旦发生纠纷，容易引发群体性诉讼。若处理不当，极易引起矛盾激化，导致社会不稳定因素。又如房企资金链断裂导致“烂尾楼”，或因抵押给银行无法给业主办理产证等，都将引发业主的群体性矛盾，少则数十人，多则甚至百人、千人。其他情形还包括集体退房潮等。(2)涉及金额高。因房产市场的标的远较普通货物标的为高，尤其是在房价大幅飙升之后，动辄以百万元计。金额越大则与经济利益的关系愈加密切。(3)涉及个人切身利益。如“烂尾楼”、虚假按揭等，直接涉及个人的财产权益、居住权益，甚至牵连婚姻家庭等。又如，有的向房企出借的民间资金来源于集资或高利贷，故还将危及名义放贷人及家人的人身安全。
四、房企融资法律风险的应对建议
(一)成立房地产风险基金
房企融资纠纷发生后，最大的后遗症和不稳定因素是“烂尾楼”。无力还款的房产企业往往人去楼空、一走了之，而债权人因人数多、性质杂(包括劳动债权、普通债权、国家税款等)、利益诉求不一，通常只从自身的利益出发，互相推诿，造成“烂尾楼”问题长期难以解决，极易引发以建筑施工单位的民工或中小业主为主体的群体性矛盾和不稳定事件。
笔者建议，可参考证券投资者保护基金和保险基金的经验，成立房地产风险基金(可在地方独立设立基金公司负责运作使用，由当地政府负责监管)。基金来源可以是由房地产企业按销售额的一定比例缴纳，也可以从房地产税收中按一定比例提取。一旦发生因房产商逃逸、破产造成“烂尾楼”并引发群体性事件时，可以运用该笔基金收购中小业主或相关劳动者等个人债权，从而成为新债权人。这样一来，能使债权人集中于法人机构，有利于后续处理，平息激化的矛盾。
(二)加强动态监测和风险预警
从以往情况看，房地产市场转势、房企陷入困境，往往非一日之功，有其渐进变化的过程，期间会产生诸多迹象。然而“量变而质变”，房企一旦发生融资纠纷，则极易形成连锁反应，即一家债权人起诉房企并进行财产保全后，则其他债权人往往会接连对涉案房企进行起诉，以致在较短时间内导致该房企资金链断裂、甚至终止经营。如能预先发现房地产市场、房地产企业的“变盘”迹象，则有利于相关部门及时做好防范和准备。
监管部门应加强对房地产市场和房地产企业的动态跟踪监测，建立健全风险预警机制，如对银行贷款、信托资金、预售房款等资金的专款专用进行专户保管和全程监控，防止挪用。对房地产企业定期或不定期进行资信和风险评级。
(三)建立监管部门、行业协会、法院之间的联动机制
房企融资纠纷横跨金融、房地产两大行业，牵涉面较广，需要信息互通和多方协调。如各部门各自为战，简单机械地就事论事或就案论案，则往往难以做到案结事了，彻底定纷止争；有时还容易产生矛盾和冲突、互相牵扯。
建议建立行政监管部门、行业协会与法院三者之间的联动机制，使之常态化。具体内容可以包括：(1)日常信息互通；(2)政策、法律、行业惯例咨询；(3)敏感案件协调；(4)专题研讨和调研合作；(5)紧急事项和典型案例通报；(6)诉调对接机制和矛盾联动化解机制等。
(四)加大对相关犯罪的发现、打击力度
从以往情况来看，因房企融资所引发的相关犯罪具有较强的隐蔽性，容易与普通民间融资相混淆，而且花样多、变化快，打着新模式、新理念的幌子。同时，我们发现，相关犯罪的部分迹象往往是从民商事审判领域先行暴露的，如能及时向相关部门通报或移送，则能有助于相关部门阻止事态和损失的扩大。
建议：(1)政法系统内部加强信息互通和交流，可采用联席会议等形式；(2)法院内部的民商事审判与刑事审判部门之间加强交流与协调，可采用跨庭约请法官参与合议等形式；(3)对于相关犯罪应明确界定罪与非罪、此罪与彼罪的界限，对于构成贷款诈骗罪、非法吸收存款罪等的犯罪分子，应及时予以严惩；(4)加大法制宣传的力度，让群众及早获知犯罪分子的手段和伎俩，切实提高风险防范意识。
(五)加强对房企民间融资的疏导和管理
上述分析可以看出，房产企业对资金依存度较高，一旦股市融资、银根收紧、信托控制等政策出台，部分资金实力薄弱的中小房企不得不转向民间融资：高利贷、地下钱庄、私募基金等各种民间资本为房企提供高利率资金。而民间融资所特有的高利率、高风险以及规范性差等特点使得房企民间融资争议频发，甚至出现涉黑案件。
我们建议：对房企的民间融资采用“疏堵结合”的方式进行疏导和管理：(1)央行等部门及早出台相关政策法规，引导民间资本阳光化，规范民间资本运营，发挥其有益作用。如对职业“放贷人”加强管理，将其收编(如放贷人为个人的，吸收其入股小额贷款公司)或转制(如放贷人为公司的，符合条件的应转为小额贷款公司)。(2)各相关部门之间加强监管协调，形成打击高利贷、非法集资等各种非法金融活动的合力，进一步规范中小房企的民间融资市场。(3)鼓励金融创新，一方面是制度创新，如允许中小房企集合发债等，另一方面是产品创新，开发符合中小房企发展需求的金融产品和金融服务。(4)加强引导，促使房地产企业合理规范的使用资金，建立资金储备及风险预警机制，拓宽资金来源渠道。
