涉房纠纷社会化化解机制的探索及构想

【提要】涉房纠纷具有标的价值较大、案件类型多样、纠纷原因复杂、政策性强、涉及面广、关注度高等特点，处理不当可能引发连锁反应，影响社会稳定。本文提出并论证了建立涉房纠纷社会化化解机制的构想，主张在房地产案件审判中，贯彻能动司法理念，坚持从彻底解决纷争和最大方便群众出发，通过“走出去”（扩大审判职能服务社会）和“引进来”（集合社会力量服务审判），在诉前、诉中、诉后各个阶段借助多方力量化解涉房纠纷，构建全方位、多领域、深层次的涉房纠纷化解机制。

衣食住行，民生之本。房地产案件与人民群众的利益休戚相关，与经济发展深切相交，与社会稳定紧密相连。涉房纠纷的妥善化解意义重大，既是人民法院贯彻落实“为大局服务，为人民司法”工作主题的重要方面，也是深入推进三项重点工作的内在要求。

一、涉房纠纷社会化化解理念的出台背景

当前，我国进入了改革发展的关键时期，经济体制深刻变革，社会结构深刻变动，利益格局深刻调整，思想观念深刻变化。这种空前的社会变迁，使我国跨入了一个社会转型期同时也是矛盾凸显期。近年来社会矛盾呈现出主体多元化、表现多样化、成因复杂化、处理关联化和形态对抗化等特征，这些在涉房纠纷中均有不同程度的体现。

随着我国城市化进程的加速和房地产市场的发展，房地产交易日趋活跃，房产价格不断攀升，涉房纠纷也不断增多并受到社会各界的关注。相对其他案件而言，涉房纠纷具有标的价值较大、案件类型多样、纠纷原因复杂、政策性强、涉及面广、关注度高等特点，纠纷化解难度较大。例如，在房屋买卖合同纠纷案件中，群体诉讼现象较为突出，同一住宅小区的多名业主往往会因与房地产开发商的同一争议而同时提起诉讼，涉案人数多达几十甚至上百人。法院对案件的处理结果又可能会产生示范效应，对潜在的诉讼产生影响。在建设工程合同纠纷案件中，所涉标的额大，专业性较强，该类案件还常与农民工工资问题有间接联系，因此也是群体性纠纷的易燃点。在涉及公有住房和售后公房、房屋拆迁安置补偿的相关纠纷案件中，因为涉及不少历史遗留问题和相关房产政策，当事人和相关利益人如对纠纷处理结果不满意，可能会对党和政府产生不信任等消极情绪。涉房纠纷常会涉及政府职能部门、水电气等公用企业、银行等金融机构。同时，一起涉房产纠纷常会混杂两个以上相互牵连的法律关系，婚姻家庭、行政管理、金融安全等诸多问题都隐藏在一件件看似平淡的房产纠纷案件中，处理不当便可能引发连锁反应，影响社会稳定。

我院近几年房地产纠纷案件的数据统计显示，群体性案件明显增多，矛盾化解难度明显加大，当事人或案外人上访、闹访情形时有发生。房地产纠纷受宏观调控政策的影响较大，今年年初开始国家针对房地产市场出台了一系列力度较大的调控政策，以遏制房价过快上涨、抑制投机性购房。可以预见，未来几年涉房纠纷有大幅增长的可能，涉房纠纷矛盾化解将面临更大的压力。

裁判案件、解决纠纷和化解矛盾三者之间是递进的逻辑关系，化解社会矛盾对人民法院工作提出了更高层次的要求，已成为新时期人民法院的主要任务。为此，我院深入研究房地产案件审判的特点和规律，积极探索有效化解涉房纠纷的机制和办法。我们认为，要从根本上化解涉房纠纷，必须将案件审判置于社会综合治理的大背景中，全面统筹、整合社会资源，发挥各职能部门和企业、组织在化解涉房纠纷中的作用，弥补司法程序及工作机制的不足，努力将诉讼手段与非讼手段结合起来，形成处理机关从单一化向多元化、处理手段专业化向社会化的迈进，形成分工负责、互相配合、共同化解涉房纠纷的整体合力，最大限度促进社会和谐，最大限度确保社会稳定。

二、涉房纠纷案件社会化化解的成功探索

涉房纠纷社会化化解机制是指在房地产案件审判中，贯彻能动司法理念，坚持从彻底解决纷争和最大方便群众出发，在诉前、诉中、诉后各个阶段借助多方力量化解涉房纠纷，构建全方位、多领域、深层次的涉房纠纷化解机制。我们的工作思路是：1、“走出去”，扩大审判职能服务社会。将审判视野向前拓展、向后延伸，从以往只注重诉讼纠纷的法律解决，转变为纠纷的彻底化解：一则力争将潜在纠纷在诉前予以化解，避免矛盾升级；二则跟踪裁判履行情况，帮助当事人克服履行裁判中遇到的阻碍，确保矛盾真正得到化解。2、“引进来”，集合社会力量服务审判。注重法院与相关政府职能部门、社会团体、基层群众组织和企业等之间的沟通联系，在个案纠纷中，视情引入社会力量，强化多方协调，确保纠纷在法院的主持和相关社会力量的配合下得到圆满化解。通过承办法官在个案中的实践，涉房纠纷社会化化解的实际效果得到了充分验证。

（一）关注苗头，推动涉房纠纷诉前化解

以往法院只对提起诉讼的案件本身进行审理并依法作出裁判，这对纠纷的解决而言具有一定的滞后性。基于我国厌讼的传统文化心理，当事人提起诉讼往往表明相关纠纷已经激化到一定程度，因此诉讼阶段的纠纷化解工作难度较大、事倍功半。在纠纷产生之初到提起诉讼这个阶段是化解纠纷的黄金时间，我院民二庭为此要求法官视野向外，工作前移，重视正在审理的案件中潜在的纠纷苗头，积极采取案内案外纠纷一体调解方式，力争使相关纠纷在诉前得以化解。针对当前有些当事人和案外人“边起诉，边信访”、“未起诉，先信访”的现状，民二庭尝试与辖区信访机关建立合作平台，互通信息，及时通报因涉房纠纷引起的信访矛盾，积极协调，合力化解，在第一时间消化矛盾纠纷。

在诉前化解纠纷过程中，我们始终坚持能动司法理念，注重“不缺位”但也“不越位”的工作原则，严格诉前化解工作的对象。在得到涉房纠纷发生信访等预警信号后，我院民二庭首先进行案件摸排，确认信访内容是否与我院案件相关。对于与我院案件相关的信访事项，则启动诉前化解机制：由案件承办法官主持案外纠纷化解工作，合议庭其他法官予以配合，庭领导给予指导，采取接待约谈、上门家访、集体座谈等多种形式，在进行法律释明的同时注重与当事人、案外人（信访当事人）之间的情感沟通，引导涉房纠纷在诉前得到妥善化解。

上海林晨市政工程有限公司参与承建了上海恒鹭房地产开发有限公司“宝景苑”住宅小区部分工程项目，但因未签订施工合同，导致双方就工程价款产生争议，工程款未能按时支付，林晨公司28名民工工资因此被拖欠。在向恒鹭公司追讨无果的情况下，林晨公司民工们多次集访了区、市两级政府。此间，恒鹭公司与另一工程公司的建设工程合同纠纷案件正在我院审理，民工们闻知后又多次到我院集访。个别民工情绪激动，扬言要跳楼和自焚。尽管林晨公司与恒鹭公司的纠纷并未向我院提起诉讼，但考虑到集访矛盾与正在审理的案件有一定关联，于是与相关信访部门积极配合，耐心细致地做恒鹭公司相关人员工作，最终促成恒鹭公司与林晨公司就工程款结算及农民工工资问题达成协议。28名农民工工资问题由此得到彻底解决，书面承诺不再上访，并来信对我院所作的化解、协调工作表示感谢。

（二）多方协调，促成涉房纠纷诉中调解

调解是解决纠纷、化解矛盾的有效方式，我院民二庭在房地产案件审判中，始终坚持“调解优先，调判结合”原则，将调解贯穿于案件审判的始终。在确保法官增强调解意识、提高调解技能的同时，我们也特别注重社会因素在调解中所起的作用。涉房纠纷的成因很多，单纯的法院调解可能无法从根本上解决当事人的纷争，提出的调解方案往往难以令当事人完全接受。而针对性地引入相关外力从源头上切实解决当事人关注的实际问题，便能有效地促成当事人达成调解协议，化解纠纷。故在诉讼阶段，民二庭法官通过认真分析案情，研判争议焦点，敏锐找寻职能部门、社会力量协同化解纠纷的锲入点，从而推动案件的协商解决。

在原告朱瑞棋等一家三口与被告上海竞亿房地产开发有限公司商品房出售合同纠纷案中，三原告向被告购买一商铺，总价109万余元。嗣后，原告发现该商铺无水电设施，遂向电力公司申请用电，得到的反馈结论为，该地段由高压配电间统一供电，无低压线路，无法直接供电。供水问题也因客观原因无法得到解决。原告与被告多次协商未果，遂起诉要求被告为系争商铺铺设低压线路，通电通水，保证原告正常使用。原审法院经审理，判决对原告诉请不予支持。原告不服，向我院提起上诉。承办法官经审理认为，水电为商铺经营所必需，原告要求不无道理。为真正解决问题，做到案结事了，承办法官向自来水公司、供电公司寻求配合，得到积极回应；同时承办法官又主动上门找被告做思想工作，最终被告表示愿意解决该商铺通水通电问题，原告在得到被告承诺后撤诉。

（三）及时回访，确保涉房纠纷诉后消解

理论上说，案件作出判决或达成调解协议后，承办法官就已经完成了审判任务，对于裁判结果的执行情况无需过问。但我院民二庭经过调研发现，一些案件案虽结事却未了，当事人因不服判而上访，或在履行中又出现新的争议。民二庭为从根本上化解涉房纠纷，针对不同裁判方式采取相应的审判效果强化机制：判决结案的，积极落实判后答疑制度，降低申诉上访率；调解结案的，通过电话等方式及时就裁判尤其是调解的履行情况进行回访，督促当事人自觉履行调解协议，对当事人在履行裁判过程中无力解决的困难给予适当帮助，确保案结事了。

在原告苏州海外联谊会与被告张述鼎排除妨害纠纷案中，系争房屋由张继英（著名生物学家许骧的夫人）于1984年购买后供其侄子一家居住。1996年，张继英将系争房屋无偿赠与原告，原告表示接受并保证张继英侄媳李某有无偿终身居住权。1998年1月，原告登记为系争房屋所有权人。在张继英去世后，其侄媳李某也于2002年7月去世，系争房屋由张继英侄孙即被告一家继续居住使用。2009年3月，原告提起诉讼，要求被告迁出系争房屋。经我院民二庭法官调解，最终促成双方达成了调解协议，约定原告以人民币45万元的价格将系争房屋转让给被告，对房屋过户转让中所发生的税收、中介等各项费用，原被告应自行承担己方应付的费用。承办法官通过回访了解到，被告依约支付了房屋转让款，原告因税款问题不愿再履行调解协议。作为卖方的原告需缴纳土地增值税，因当初原告对系争房屋系赠与取得，亦即买价为零，土地增值税需按房价的30-40%计算，同时税务机关提出，要按照系争房屋的市场评估价近100万元纳税而非以45万元的房屋转让价为纳税基数。如此一来，原告就需缴纳几乎相当于全部转让费的税款，遂迟迟不愿交税过户。承办法官遂积极与税务部门沟通，阐明事情原委和审判情况，使得税务部门对房屋转让情况有了全面的了解，最终系争房屋以45万元的实际交易价格交税，双方当事人的纷争得以彻底化解。

我院民二庭能动司法、切实化解涉房纠纷的一系列探索得到了当事人、社会组织和相关党政机关的充分肯定。例如，宝山区信访办多次寄来感谢信，对我院法官在审理涉及社会矛盾案件中所做出的积极贡献给予高度评价。很多案件当事人也以锦旗、感谢信等方式对我院房地产案件法官耐心细致、融情于法的工作方式表示由衷感谢。

三、涉房纠纷社会化化解机制的构想

把房地产审判中探索出来的涉房纠纷社会化化解的经验做法提炼上升为长效机制，推动涉房纠纷和社会矛盾的化解，一直是我院民二庭工作关注的重点。民二庭将在调研论证的基础上，建章立制，针对不同案件类型制定相应的纠纷社会化化解的具体做法，成立由庭领导和资深法官组成的涉房纠纷社会化化解工作指导小组，将该项工作在审判实践中大力推进。在已取得的成功经验的基础上，民二庭还将进一步扩大涉房纠纷社会化化解机制的作用范围，“瞻前顾后”，实现“纵向到底，横向到边”，努力减少涉房纠纷，彻底化解涉房纠纷。

（一）进一步延伸审判效果

扬汤止沸不如釜底抽薪，纠纷预防胜过矛盾化解，我院民二庭将进一步拓宽与社会力量的联系渠道，做好诉前纠纷的预防工作。

1．建立与相关行业协会的通报联系机制。涉房纠纷中，居间合同纠纷和物业服务合同占据相当比例，总结相关案件审判情况，可以发现存在于房地产中介机构和物业服务企业一方的问题是矛盾的主要方面，因此，除了通过审判敦促相关企业提高服务质量外，相关企业的自律也显得尤为重要。通过向房地产经纪行业协会、物业管理行业协会及时通报该协会会员相关案件审理情况，使行业协会及时发现会员在服务上存在的瑕疵和管理上存在的漏洞，针对性地提出合理化建议和业内指导，以提高整个行业的服务水平，从源头上减少相关矛盾的产生和扩大。

2．完善涉龙头企业案件的审判示范机制。各行各业一般都有在业内影响力较大的一家或多家企业，该企业的行为在事实上会对业内其他企业产生一定示范效应，进而逐渐使整个行业不自觉地偏好或厌恶某些行为。涉房纠纷中涉及的房地产开发公司和房屋中介公司数量极多，法院就相关企业在经营管理中的疏漏和不当提出的纠正建议成效并不明显，民二庭遂尝试采用以个案影响类案的做法，对涉及中原地产等房地产中介行业内影响较大的企业在涉房纠纷中暴露出来的问题，提出司法建议，并约谈企业相关负责人，促使认识到问题所在并积极整改。事实证明，这些知名企业的整改措施很快影响到整个行业，引起中小企业的积极效仿。我院民二庭拟将这一机制的适用范围从中介服务行业扩展至房地产纠纷涉及到的所有行业。

（二）进一步引入社会力量

促进审判公正、提高审判效率、确保案结事了是人民法院工作的努力方向，我院民二庭将进一步做好“借脑、借力”工作，弥补审判资源在相关方面的不足。

1．建立与消费者保护协会的会商交流机制。据了解，消协受理的涉房投诉呈逐年上升趋势，主要在于涉房居间服务质量等方面。消协基于自身的职能定位和工作方式，对相当数量的纠纷难以圆满处理，相关纠纷最终只能通过诉讼方式解决。因此，法院与消协之间可以建立会商交流机制，一方面由消协将化解不了而进入诉讼程序的相关纠纷的信息及时提供给法院，使得法官能够及时了解争议焦点和处理难点，有的放矢地做好案结事了工作；另一方面，法院根据一段时期房地产案件审判的情况，就涉房纠纷化解的法律适用、政策精神等对消协进行不定期的交流，以使其更好地做好涉房纠纷的前期化解工作。该机制的建立和运行，可以在一定范围内实现涉房矛盾源头化解和终端解决之间的无缝对接。

2．建立专家咨询指导重大疑难案件机制。建设工程合同纠纷等案件审判涉及建筑专业知识较多，在类似案件中，拟借鉴兄弟审判庭的成功做法，聘请相关专家作为顾问，就相关疑难案件的审理提供业务指导，同时邀请专家参与纠纷的化解。如邀请造价工程师参与建设施工工程案件的调处，就造价鉴定报告等专业问题向双方当事人作进一步的阐述和论证，从而使当事人均能理性、平和地看待彼此的争议，进而为案件的调解、和解打下一定基础。

此外，我院民二庭还将通过向社区、居委会和住宅小区业主委员会等发放房地产案件调处手册、法官讲授调解经验等方式，提高相关基层组织的调解能力，构筑涉房纠纷化解的第一道防线；依托“房地产审判白皮书”、司法建议等，及时向有关机关和企业通报房地产案件的相关情况，实现司法信息共享，实现案件审判的教育和引导功能。总之，涉房纠纷社会化化解机制将体现实用性和开放性，一切不违背审判规律而又有助于涉房纠纷化解的探索都将得到鼓励和支持。